Riforma del condominio: quali effetti concreti sui costi e sulla gestione?
L’Osservatorio Nazionale Condomini apre un’analisi tecnica sulla proposta di legge Gardini–Montaruli
La proposta di legge n. 2692 sulla riforma del condominio introduce una serie di innovazioni che incidono in modo diretto sull’organizzazione, sulla gestione economica e sulle responsabilità all’interno dei condomìni.
L’obiettivo dichiarato è quello di rafforzare la trasparenza, ridurre il contenzioso e qualificare maggiormente le figure coinvolte nella gestione condominiale. Tuttavia, accanto a questi intenti, emergono interrogativi legittimi sull’impatto operativo ed economico delle nuove disposizioni.
L’Osservatorio Nazionale Condomini ritiene utile avviare una riflessione tecnica, ponendo alcune domande di sistema che riguardano la sostenibilità complessiva del modello proposto.
Maggiore controllo e nuovi obblighi
Come si riflettono sui bilanci condominiali?
L’introduzione di figure di controllo, l’ampliamento degli adempimenti contabili e la previsione di obblighi assicurativi rafforzano il presidio di legalità e tutela. Allo stesso tempo, comportano un aumento delle attività da svolgere e delle spese da sostenere.
📌 Le domande aperte:
- In che misura i nuovi obblighi incideranno sui costi annui di gestione?
- Esistono soglie o criteri di proporzionalità per evitare un appesantimento eccessivo nei condomìni di dimensioni ridotte?
- Come verrà garantita l’effettiva utilità dei controlli rispetto ai costi generati?
Rendicontazione più articolata
Trasparenza rafforzata o complessità gestionale?
La proposta ridefinisce il rendiconto condominiale, trasformandolo in uno strumento composto da più documenti contabili e patrimoniali, con controlli obbligatori oltre determinate soglie dimensionali.
📌 Punti di osservazione:
- I condòmini saranno messi nelle condizioni di comprendere documenti sempre più tecnici?
- L’aumento della complessità contabile ridurrà realmente i conflitti o rischia di generarne di nuovi?
- Quali strumenti di semplificazione operativa sono previsti per gli amministratori?
Spese, anticipazioni e morosità
Come viene tutelato l’equilibrio economico del condominio?
La gestione delle spese ordinarie e straordinarie, così come il tema della morosità, rappresentano da sempre uno dei punti più delicati della vita condominiale.
📌 Interrogativi centrali:
- I meccanismi previsti rafforzano la tutela dei condòmini in regola con i pagamenti?
- In che modo vengono distribuite le responsabilità economiche in presenza di insolvenze?
- Il sistema proposto garantisce un equilibrio tra continuità dei servizi e sostenibilità per i singoli proprietari?
Qualificazione professionale dell’amministratore
Maggiore qualità percepita dal cittadino?
L’obbligo di laurea, l’iscrizione a un elenco pubblico e requisiti più stringenti segnano un passaggio importante verso il riconoscimento della professione di amministratore di condominio.
📌 Le domande di merito:
- Il rafforzamento dei requisiti si tradurrà in un miglioramento concreto del servizio?
- I cittadini percepiranno maggiore affidabilità, competenza e tutela?
- Il mercato riuscirà a garantire un’offerta adeguata su tutto il territorio nazionale?
Continuità gestionale e ruolo dell’assemblea
Un nuovo equilibrio decisionale?
Il rinnovo automatico dell’incarico dell’amministratore introduce un modello orientato alla continuità gestionale, che necessita di un bilanciamento con il ruolo centrale dell’assemblea condominiale.
📌 Aspetti da monitorare:
- Come verrà garantita la piena consapevolezza dei condòmini nelle decisioni di rinnovo?
- Il nuovo meccanismo rafforza o indebolisce la partecipazione assembleare?
Un percorso ancora aperto
La riforma del condominio si colloca in una fase iniziale del suo iter parlamentare. Molti degli aspetti evidenziati dipenderanno dalle scelte applicative e dagli eventuali correttivi che emergeranno nel confronto istituzionale.
L’Osservatorio Nazionale Condomini continuerà a seguire l’evoluzione della proposta con un approccio neutro, tecnico e costruttivo, ponendo al centro una domanda fondamentale:
➡️ come coniugare maggiore tutela e trasparenza con sostenibilità economica e semplicità gestionale per i cittadini?
Solo da questo equilibrio potrà nascere una riforma realmente efficace e condivisa.
𝐑𝐢𝐟𝐨𝐫𝐦𝐚 𝐝𝐞𝐥 𝐜𝐨𝐧𝐝𝐨𝐦𝐢𝐧𝐢𝐨:
COMUNICATO STAMPA
Oggetto: Convocazione incontro unitario delle associazioni degli amministratori di condominio per una riforma strutturale del settore.
I Presidenti delle principali associazioni degli amministratori di condominio annunciano la convocazione di un incontro pubblico unitario per il 20 dicembre 2025 alle ore 10,00 presso HILTON Roma EUR La Lama, Viale Europa 287, Roma con l’obiettivo di richiamare l’attenzione delle istituzioni sulla necessità non più rinviabile di una riforma strutturale dell’amministrazione condominiale in Italia.
L’incontro, aperto alla partecipazione di presidenti di associazioni di settore, intende favorire un confronto costruttivo sulle criticità attuali e sulle proposte condivise che la categoria ritiene essenziali per garantire trasparenza, competenza professionale, tutela dei condomini e modernizzazione della gestione dei patrimoni immobiliari.
«La figura dell’amministratore – dichiarano congiuntamente i Presidenti – è oggi centrale per la sicurezza, l’efficienza energetica, la gestione finanziaria e la vivibilità dei condomìni, che rappresentano oltre la metà del patrimonio abitativo italiano. È fondamentale che il legislatore accompagni questa evoluzione con strumenti adeguati, certi e uniformi su tutto il territorio nazionale».
Tra i temi che saranno al centro dell’incontro:
- definizione di un quadro normativo più chiaro e organico,
- istituzione di un registro unico nazionale degli amministratori,
- rafforzamento dei requisiti professionali e dei controlli,
- digitalizzazione dei processi condominiali,
- maggiore tutela per i condomini e per gli stessi amministratori nello svolgimento delle loro funzioni.
Le associazioni rivolgono quindi un invito a tutti gli amministratori di condominio e agli attori del settore a partecipare numerosi, affinché la categoria possa presentarsi unita e compatta nel chiedere al Parlamento e ai Ministeri competenti un intervento riformatore concreto e condiviso.
Le associazioni che hanno già aderito:
ACAP Avv. Nunzio Costa
AIC Dott. Giuseppe De Filippis
ALACE Dott. Vittorio Rolli
ANAPI Dott. Vittorio Fusco
ANAPIM Dott. Gianpaolo Roccamena
AP – amministratori professionisti Dott. Danilo Gamberoni
APAC Ing. Stefano Milanesi
APICE Avv. Marco Quagliariello
ARAI Avv. Nicola Salzano
Confamministrare Dott. Alberto Zanni
Confamministratori Dott. Ernesto De Rosa
Federcondominio Dott. Andrea Mondini
FIARCC Dott. Danilo Pacifici
OGGICONDOMINIO Avv. Isidoro Tricarico
Osservatorio Nazionale Condomini Dott. Nicola Ricci
COMUNICATO STAMPA
Campi flegrei: Osservatorio Nazionale Condomini denuncia criticità nelle norme sui rimborsi post-sisma
Bagnoli, 18 settembre 2025
Ieri si è svolto un importante incontro tra il Comune di Napoli – Assessorato all’Edilizia, rappresentato dall’ing. Cuccari, dall’ing. Landolfo e dal Dott. Tortora, e l’Osservatorio Nazionale Condomini, rappresentato dal Presidente Nicola Ricci , dal Responsabile del comparto Area Flegrea, Avv. Raffaele De Cicco, e da Ivan Petrucci, membro della Commissione Emergenza Campi Flegrei.
L’incontro ha posto le basi per un dialogo costante sulle pratiche di rimborso relative alla messa in sicurezza degli edifici danneggiati dal sisma del 13 e 15 marzo 2025.
Sebbene il Comune abbia dimostrato comprensione e sensibilità verso le difficoltà dei cittadini e degli amministratori, l’Osservatorio ha rilevato gravi criticità:
• Normativa incompleta e restrittiva, che lascia senza risarcimento una parte rilevante dei danni.
• Procedure burocratiche farraginose e costose, che rischiano di ostacolare i rimborsi.
• Necessità urgente di una revisione legislativa nazionale per garantire equità ed efficienza.
• A titolo di esempio, a Pozzuoli, per il sisma del 20 maggio 2024, sono state inviate entro il termine perentorio del 16 ottobre 2025 soltanto 26 domande, un numero esiguo rispetto ai danni effettivi riscontrati.
“Il problema non è la volontà del Comune, che si è mostrato disponibile, ma una norma scritta male che ne limita l’azione. L’Osservatorio, in mancanza di un ordine professionale degli amministratori condominiali, si offre come interlocutore serio e affidabile per supportare i cittadini e gli amministratori dell’area flegrea,” ha dichiarato Nicola Ricci, Presidente dell’Osservatorio Nazionale Condomini.
L’Osservatorio Nazionale Condomini annuncia l’apertura di un tavolo permanente di confronto con il Comune di Napoli e sottolinea che urge un incontro analogo anche con i Comuni di Pozzuoli e Bacoli, per garantire un coordinamento efficace su tutto il territorio flegreo.
𝐈𝐧𝐯𝐢𝐭𝐨 𝐚𝐢 𝐜𝐢𝐭𝐭𝐚𝐝𝐢𝐧𝐢
Tutti i residenti dell’area flegrea colpiti dal sisma sono invitati a contattare l’Osservatorio per informazioni e supporto sui rimborsi e sulle pratiche di messa in sicurezza alla seguente email: coc@oncondomini.it
COMUNICATO STAMPA
L’OSSERVATORIO NAZIONALE CONDOMINI ANNUNCIA L’APERTURA DELLE CANDIDATURE
PER I NUOVI CAPO DELEGAZIONE 2026
Roma 03/09/2025
L’Osservatorio Nazionale Condomini comunica ufficialmente l’apertura delle candidature per la selezione dei Capo Delegazione (CD), figure istituzionali che rappresenteranno l’Osservatorio a livello territoriale per l’anno 2026.
Il Capo Delegazione avrà il compito di consolidare rapporti e favorire il dialogo con amministrazioni, enti e professionisti del settore condominiale e di promuovere iniziative e attività coerenti con la missione dell’Osservatorio.
Con questa iniziativa, l’Osservatorio intende rafforzare la propria presenza sul territorio nazionale, creando una rete di referenti qualificati in grado di sostenere i progetti istituzionali e di garantire un collegamento diretto con le comunità.
Le candidature saranno valutate dall’Osservatorio Nazionale Condomini, che provvederà alla selezione e alla nomina ufficiale.
Gli interessati possono inviare la propria candidatura entro il 30 settembre 2025, all’indirizzo email ufficiale dell’Osservatorio risorseumane@oncondomini.it indicando esperienze, sede operativa e motivazioni per il ruolo, oppure compliando il form al seguente link: bit.ly/capodelegazioneONC
Per ulteriori informazioni sull’Osservatorio Nazionale Condomini e sul ruolo di Capo Delegazione: www.oncondomini.it
COMUNICATO STAMPA
20 MARZO 2025
L’Osservatorio Nazionale Condomini accoglie con favore la mozione presentata dal Consigliere Cirillo nella Seduta Consiliare della Regione Campania, del 19 marzo 2025, finalizzata all’istituzione di un Albo Nazionale degli Amministratori di Condominio con l’introduzione di un tariffario minimo. Riteniamo che questa sia una misura necessaria per garantire professionalità, trasparenza e sicurezza in un settore che oggi comporta oneri e responsabilità sempre più gravosi.
Siamo da anni impegnati nella tutela e valorizzazione della figura dell’amministratore di condominio, abbiamo sempre sottolineato la necessità di una regolamentazione chiara e stringente per garantire la qualità del servizio offerto ai cittadini. L’amministratore di condominio non è una figura di secondo piano nella gestione del patrimonio immobiliare del Paese, ma un professionista con compiti sempre più complessi e gravosi.
Registro o Albo: un errore di valutazione da parte di Venanzoni e Fiola
Rimaniamo sorpresi dalle posizioni espresse dai Consiglieri Venanzoni e Fiola, i quali continuano a insistere su un semplice registro degli amministratori, un’idea del tutto inadeguata rispetto alla complessità delle funzioni attribuite a questa figura. Un registro si limita a raccogliere nominativi senza garantire formazione, competenza e standard professionali minimi. Un albo, invece, impone precisi requisiti di accesso e permanenza, assicurando che gli amministratori abbiano le competenze necessarie per svolgere il loro ruolo con responsabilità e professionalità.
L’importanza della formazione istituzionale
Uno dei cardini fondamentali dell’istituzione di un Albo è la creazione di un percorso formativo istituzionalizzato. Oggi, la formazione degli amministratori è lasciata alle sole associazioni di categoria e a corsi privati, senza una regolamentazione uniforme e vincolante. Questo comporta una disparità di competenze tra i professionisti e una mancanza di garanzie per i condomini.
Un Albo Nazionale garantirebbe non solo l’accesso alla professione attraverso percorsi certificati e riconosciuti dallo Stato, ma anche un aggiornamento continuo sulle normative in materia di edilizia, sicurezza sismica, gestione fiscale e responsabilità legale.
La gestione di un condominio oggi richiede conoscenze multidisciplinari, che spaziano dall’amministrazione finanziaria alla sicurezza strutturale degli edifici. Solo con una formazione adeguata e standardizzata si può garantire un livello professionale all’altezza delle crescenti responsabilità degli amministratori di condominio.
Le nuove responsabilità dell’amministratore di condominio
La normativa nazionale ha attribuito agli amministratori di condominio compiti cruciali, specialmente nelle zone a rischio sismico come i Campi Flegrei. Oggi gli amministratori devono:
- Verificare lo stato dell’edificio e sensibilizzare i condomini sulla necessità di valutazioni di vulnerabilità sismica.
- Garantire la manutenzione e l’adeguamento degli edifici alle normative antisismiche vigenti (D.M. 17/01/2018 - Norme Tecniche per le Costruzioni).
- Rispondere civilmente e penalmente in caso di negligenza nella gestione della sicurezza strutturale.
- Gestire la documentazione e assicurarsi che tutti gli interventi edilizi rispettino il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001).
- Facilitare l’accesso a incentivi fiscali come il Sisma Bonus per interventi di miglioramento sismico.
- Promuovere la sicurezza e la conformità normativa degli edifici amministrati, in linea con le disposizioni vigenti.
- Gestire le emergenze in caso di calamità naturali o eventi straordinari, assumendo un ruolo chiave nella tutela della sicurezza abitativa.
Di fronte a questi compiti, lasciare la professione senza un’adeguata regolamentazione significa esporre condomini e cittadini a rischi gravissimi. Non si può accettare che una figura di tale rilevanza sia priva di una certificazione istituzionale, permettendo a chiunque di esercitare senza alcuna garanzia di preparazione.
La necessità di un intervento nazionale
Sosteniamo con fermezza l’appello del Consigliere Cirillo affinché il Governo si attivi per l’istituzione di un Albo Nazionale. Una semplice legge regionale non sarebbe sufficiente: solo un intervento normativo statale può garantire uniformità e serietà nella regolamentazione della professione. L’istituzione di un Albo non è solo una questione di riconoscimento professionale, ma un atto di responsabilità nei confronti della collettività e della sicurezza del patrimonio immobiliare italiano.
Invitiamo dunque la classe politica a superare sterili resistenze e a lavorare concretamente per la tutela della sicurezza abitativa e della professionalità degli amministratori di condominio. Non c'è più tempo da perdere.
OSSERVATORIO NAZIONALE CONDOMINI
Sede: PIAZZA DEI CAMPITELLI 2, 00187 Roma
Numero Verde: 800 090297
press@oncondomini.it
www.oncondomini.it
L'Osservatorio Nazionale Condomini e Icover SPA Annunciano una Nuova Collaborazione
per il Miglioramento della Gestione Condominiale
Roma
Giugno 2024
L'Osservatorio Nazionale Condomini (ONC) e Icover SPA sono lieti di annunciare la firma di un importante accordo di collaborazione volto a migliorare la gestione e la sicurezza dei condomini in Italia.
Questo partenariato strategico unirà l'esperienza e l'impegno di entrambe le organizzazioni per fornire soluzioni innovative e di alta qualità ai condomini italiani.
L'Osservatorio Nazionale Condomini, guidato dal Presidente Nicola Ricci, è da anni un punto di riferimento per la gestione condominiale, fornendo supporto e consulenza a migliaia di amministratori e residenti su tutto il territorio nazionale.
L'ONC si impegna a promuovere buone pratiche, trasparenza e legalità nella gestione dei condomini, con l'obiettivo di migliorare la qualità della vita dei residenti e garantire una gestione efficiente e sostenibile.
Icover SPA, rappresentata dal Responsabile Tecnico ing. Giuseppe Cafaro, è un'azienda leader nel settore delle certificazioni e ispezioni per la gestione della sicurezza e della conformità condominiale.
L'azienda è nota per il suo impegno nell'innovazione e nella qualità dei servizi offerti, con un'attenzione particolare alla prevenzione dei rischi e alla protezione degli immobili.
L'accordo prevede una serie di iniziative congiunte che includono la promozione di corsi di formazione per amministratori di condominio sulle attività cogenti, lo sviluppo di nuove piattaforme digitali per la gestione delle pratiche condominiali e l'implementazione di soluzioni personalizzate per la protezione dei condomini. Questa collaborazione rappresenta un passo significativo verso una gestione condominiale più efficiente, sicura e orientata al futuro.
"Siamo entusiasti di collaborare con Icover SPA per offrire ai nostri aderenti e ai condomini italiani soluzioni innovative e di alta qualità," ha dichiarato Nicola Ricci, Presidente dell'Osservatorio Nazionale Condomini. "Questa partnership ci permetterà di alzare ulteriormente gli standard di gestione e sicurezza nei condomini."
"È un onore per noi collaborare con l'Osservatorio Nazionale Condomini. Insieme, possiamo trasformare la gestione condominiale in Italia, rendendola più sicura, efficiente e tecnologicamente avanzata," ha aggiunto Ing. Giuseppe Cafaro, Responsabile tecnico di Icover SPA.
Per ulteriori informazioni, si prega di contattare:
Osservatorio Nazionale Condomini
Email: press@oncondomini.it
Telefono: 800 090 297
Icover SPA
Email: info@icoverspa.it
Telefono: 800994480
