IL SOSTITUTO DELL’AMMINISTRATORE PER LA “CONTINUITA’ ASSISTENZIALE” DEL “PAZIENTE” CONDOMINIO

IL SOSTITUTO DELL’AMMINISTRATORE PER LA “CONTINUITA’ ASSISTENZIALE” DEL “PAZIENTE” CONDOMINIO

Ciclicamente, quando si approssimano le vacanze, ci si pone la domanda di cosa debba o possa fare l’amministratore di condominio per garantire continuità di gestione. Spesso l’indicazione è quella di lasciare nella bacheca condominiale e sul sito internet condominiale (dove esistente) i recapiti dei principali fornitori del condominio. Ma siamo sicuri che questa sia l’unica strada, o anche solo la più giusta e semplice?

Anche se può venire spontaneo pure il notare che nel 21° secolo l’amministratore potrebbe amministrare tranquillamente anche dall’altro capo del mondo grazie alle moderne tecnologie, non è certo questa un’alternativa percorribile perché significherebbe negare il diritto dell’amministratore alle vacanze. Né sto suggerendo in alcun modo di lasciare andare avanti lo studio di amministrazione con la sola attività di collaboratori che, spesso, non sono stati adeguatamente formati per lo svolgimento dell’attività amministrative e svolgono il loro fondamentale compito di supporto all’amministratore esclusivamente sotto la sua diretta guida.

Tra le tante immagini che possono descrivere in maniera brillante ciò che fa l’amministratore di condominio, vi è quella che lo descrive come il medico di base del condominio. Il paragone tra l’amministratore di condominio ed il medico della mutua è pure più calzante di quello che, in prima battuta, può sembrare: come il medico, così anche l’amministratore può avere un sostituto per garantire continuità assistenziale.

È fatto piuttosto noto che, nel nostro ordinamento, il rapporto tra condomini ed amministratore si configura come un rapporto di mandato. Tale tipologia di rapporto è dettagliatamente disciplinata nel Codice Civile in articoli piuttosto lontani da quelli che si occupano di condominio e che non è così frequente sentire citare neppure di passaggio in corsi di aggiornamento per amministratori di condominio. Tra questi articoli vi è l’art. 1717 del Codice Civile che afferma al primo comma che: “il mandatario che nell’esecuzione del mandato sostituisce altri a sé stesso senza esservi autorizzato o senza che ciò sia necessario per la natura dell’incarico risponde dell’operato della persona sostituita”.

Ad avviso di chi scrive, anche se la ratio della norma non è quella di affermare una facoltà, ma bensì quella di tutelare il mandante da cattive scelte (in legale se si potrebbe parlare di “culpa in eligendo”) del mandatario che si fa sostituire, l’effetto dell’esistenza di questa norma è anche quella di riconoscere implicitamente che il mandatario (come l’amministratore di condominio) può farsi sostituire anche senza l’autorizzazione del mandante (nel caso dell’amministratore senza autorizzazione dell’assemblea).

Va anche dato atto che questa interpretazione della norma non trova unanimi consensi e si deve registrare anche una pronuncia della terza sezione della Suprema Corte di Cassazione, la 15412/2010, che identifica questa norma semplicemente come una norma descrittiva di ciò che accade quando il mandatario abbia deciso di farsi sostituire non essendovi autorizzato. Ma non si può ignorare il fatto che in ambito condominiale la sostituzione dell’amministratore in specifiche aree di competenza è già pratica diffusa, anche se una sostituzione complessiva è assai rara.

In ambito condominiale questo articolo viene inconsapevolmente applicato in piccole porzioni dell’amministrazione. Si pensi al caso delle pratiche fiscali che l’amministratore, assai spesso senza esplicito consenso dell’assemblea, demanda a commercialisti, o al caso della gestione della privacy e della compliance con il GDPR che sempre più spesso viene demandata a soggetti terzi anche senza che a questo fine sia interpellata l’assemblea. Non viene sostanzialmente mai applicato in un discorso più generale di sostituzione complessiva dell’amministratore, ma non è vietato.

Oltre ad una chiara limitata consapevolezza di questa possibilità, vi è un altro aspetto che gioca contro la concreta esistenza di un “sostituto” negli studi di amministrazione. Non è banale dire che l’amministratore risponde dell’operato del sostituto. Se la sostituzione riguarda singole e specifiche aree dell’amministrazione è ben possibile trovare un esperto di cui fidarsi. Ma all’amministratore è richiesto un grado di attenzione ed un livello di conoscenze ed aggiornamenti su varie tematiche ed in varie branche del sapere non certo comune e che può indurre in dimenticanze ed errori anche i migliori. Le colpe del sostituto ricadrebbero inevitabilmente sull’amministratore (per così dire) “titolare”, e sarebbe contro l’amministratore “titolare” che il condominio avrebbe azione.

Lo ha ribadito, nel 2020, anche la seconda sezione civile della Suprema Corte di Cassazione che, con sentenza numero 9381 sul caso di una sostituzione in una amministrazione di un consorzio

Vi è da ultimo da considerare un ulteriore aspetto della questione. La sostituzione, che per poter operare comunque non deve essere in alcun modo vietata dal regolamento condominiale o da una delibera assembleare, per essere legittima non deve tramutarsi in una frode alla legge. Questo ha due conseguenze di cui una più generale ed una specifica dell’amministrazione del condominio.

Generalmente parlando, il mandato è un rapporto fiduciario, e questa fiducia non può essere tradita da una sostituzione permanente che ponga al posto della persona di fiducia dell’assemblea (o in generale del mandante) un soggetto terzo. La temporaneità della sostituzione è un requisito fondamentale per la sua liceità.

Specificamente in relazione all’amministrazione di condominio, non è minimamente pensabile che la sostituzione operi in frode alla legge anche in rapporto alle qualità personali e professionali di chi esercita l’amministrazione. Per cui, se si sta parlando non di una semplice sostituzione parziale su singole tematiche ma di una vera e propria sostituzione a carattere di supplenza, è da ritenere che il sostituto debba essere in possesso di tutti i requisiti che la legge prevede per l’amministratore di condominio. Quindi chi non ha i requisiti formativi di legge, a meno che sia un condomino del condominio di cui va ad occuparsi, non ha alcuna possibilità di essere investito dell’incarico di sostituire l’amministratore.

In tutti i casi, forse, l’art. 1717 meriterebbe maggiore attenzione in ambito condominiale in un mondo sempre più veloce e dinamico in cui l’amministrazione condominiale richiede cura in tutti i periodi dell’anno anche in occasione di periodi legittimamente dedicati a vacanze ed a riposo.