15-01-2020 - Convegno alla Camera dei Deputati

26 Gennaio 2021

L'Ufficio dell'Onorevole MICHELA ROSTAN della Camera dei Deputati della Repubblica Italiana ha demandato all'Osservatorio Nazionale Condomini, in persona del Presidente dott. Nicola Ricci – il quale si è avvalso della consulenza dello Studio Legale Dolce e, per esso, dell'Avv. Rosario Dolce del foro di Palermo e del supporto dell'Ing. Francesco Burrelli quale Presidente dell'ANACI - il compito di esaminare la Proposta di Legge avente ad oggetto l' “Istituzione del programma nazionale per la copertura assicurativa dei danni da calamità naturali ad edifici privati in tema di polizza catastrofali” (cfr sintesi, allegata), al fine di proporre eventuali integrazioni al contenuto, rispetto la materia condominiale, disciplinata in seno all'articolo 1, comma VI

Relazione alla proposta di emendamento

2.1. La responsabilità dell'amministratore

L'amministratore è il mandatario dei condòmini e, con la riforma del 2013, è divenuto pacificamente un professionista, non ordinistico, a responsabilità limitata.
Il contenuto di tale rapporto di fiducia si stringe intorno alle previsioni dell'articolo 1130 codice civile.
Per tale ragione si, innanzitutto, ravvisata l'opportunità di modificare la previsione contenuta nel testo normativo originario “ In tal caso la responsabilità rispetto all'adempimento spetta agli amministratori,” con altra ancora in grado di cadenzare il ruolo dell'amministratore secondo le attribuzioni riservategli dalla legge . Da tanto, emergono, implicitamente, le attribuzioni dell'amministratore segnate dall'articolo 1130 codice civile.
Per cui: L'assemblea dei condòmini con maggioranza qualificata, a norma dell'articolo 1137 comma II Codice Civile, provvede all'approvazione del preventivo delle spesa occorrente durante l'anno per il pagamento del premio e alla relativa ripartizione tra i partecipanti.

2.2. La revoca del mandato

L'importanza dell'adempimento in disamina non può prescindere dal valorizzare il ruolo dell'amministratore.
L'Osservatorio ritiene, pertanto, che quel concetto di responsabilità affermato in capo l'amministratore, secondo la stesura originale del testo normativo in disamina, vada traslato nei termini previsti dall'articolo 1129 codice civile, laddove si discorre di revoca dell'amministratore per gravi irregolarità gestionali.
Per cui: “L'omessa convocazione dell'assemblea da parte dell'amministratore, entro il termine prefissato dall'articolo 1130 nr 10 codice civile, è motivo di grave irregolarità e giustifica la relativa revoca giudiziaria, a norma della previsione di cui all'articolo 1129, comma 12, nr 1 codice civile”.

2.3 La previsione di spesa e il recupero dei crediti

L'Osservatorio ha colto l'occasione per valorizzare uno degli aspetti più problematici dell'ambito condominiale: il recupero dei crediti.
Sotto questo aspetto, vista natura cogente della disposizione di cui al DDL Rostan, si propone di qualificare il credito condominiale che tragga causa dalla ripartizione sul premio assicurativo per la polizza sulla Catastrofale quale credito privilegiato, in caso di stato di insolvenza del debitore esecutato.

2.4. La natura chirografaria del credito condominiale

Il rischio principale per il condominio che avvia o intervenga in una procedura di pignoramento immobiliare, ad esempio, è la presenza di un'ipoteca trascritta da altri creditori (come, ad esempio, da parte dell'istituto di credito che ha concesso il mutuo per l'immobile oggetto della procedura).
Costoro sono privilegiati rispetto al condominio e, al momento del riparto dei crediti ottenuti con la vendita dell'immobile, verranno soddisfatti per primi, potendo anche esaurire tutto il ricavato dell'asta, riducendo al minimo le possibilità per i crediti condominiali, che non godono di privilegio, di un recupero soddisfacente in sede di distribuzione.
Va da sé che una simile situazione sia da scongiurare rispetto il pagamento del premio assicurativo in disamina, né si potrà far gravare il peso del debito in capo ai condòmini virtuosi , i quali, medio lungo termine, potrebbero anche non riuscire a sostenere la spesa suppletiva, così vanificandosi l'obbligo di pagamento annuale in disamina.

2.5 La riforma del 2013

Al fine di fornire una compiuta risposta alla querelle, l'Osservatorio intende partire dalla riforma del 2013 e dagli strumenti che, già allora, il legislatore aveva coniato, sia pure limitandone la portata e il calibro a specifiche condizioni sostanziali.
In quanto tale, l'Osservatorio intende richiamare la previsione di cui all'articolo 30 del testo normativo citato estendendone gli effetti anche per i contributi soggettivi di cui alla proposta di legge in questione.
I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell'articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942 n. 267 , e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall'articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali.del recupero dei crediti in ambito condominiale.

2.6. La giurisprudenza di legittimità esclude l'applicabilità della norma per i contributi

La giurisprudenza di legittimità, intertenuta sulla interpretazione del disposo normativo di cui innanzi, ha avuto cura di precisare che la relativa portata sia esclusa dall'applicazione in tutti quei casi si discorra di contributi inerenti la mera gestione del condominio negli edici.
Secondo la Corte di Cassazione, infatti, sono escluse dalle spese “necessarie”, da onorarsi in via di anticipazione dal creditore procedente ai sensi della articolo 8 d.p.r. n. 115 del 2002., quelle spese che non abbiano un'immediata funzione conservativa della stessa integrità del bene pignorato e, quindi, le spese dirette alla manutenzione ordinaria o straordinaria dell'immobile, così come gli oneri di gestione condominiale, non essendo neppure postulabile l'applicazione dell'art. 30 della legge 11 dicembre 2012, n. 220, dettato espressamente solo per il fallimento (in relazione al quale il Condominio assume la posizione di creditore per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, nonché per le innovazioni, che sono prededucibili se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, cod. proc. civ. att.).
Ora, essendo, in fin dei conti, la natura del contributo di cui alla polizza catastrofale funzionale agli aspetti gestionali del condominio, al fine di consentire l'applicabilità del principio sulla prededucibilità del credito condominiale, l'Osservatorio propone di estendere l'ambito soggettivo e oggettivo di applicazione dell'articolo 30 citato, anche per le più frequenti procedure esecutive individuali.

2.7 Interesse pubblico

Al fine di valorizzare l'interesse pubblico che si cela dietro il ddl Rostan, in sede di recupero dei crediti condominiali, appare quindi necessario configurare il credito condominiale in disamina quale credito privilegiato, indipendentemente dalla procedura, concorsuale o individuale, a cui sarà necessario accedere

In tal modo, verrebbero sodisfatte tutte le esigenze, pubbliche e private, che ruotano intorno all'universo condominiale e al mondo assicurativo, per consentire, anche in tale ambito, di rendere effettivamente applicabile la previsione di cui al DDL Rostan.


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